Ещё новым территориям — помогут, ну и стройки будут поддерживать до конца.

И главное — про рухнувшие стройки не хочется даже и думать.

Скажете, просто странный какой-то набор фраз? Нет. Это одна из моих давних подписчиц Екатерина Д. (год на канале, за что ей моя отдельная и искренняя благодарность) высказала своё мнение в комментариях к одной из недавних статей.

За что ей огромное спасибо. И я сейчас не шучу. Не просто спасибо, а даже так — огромное спасибо. Потому что её пост поможет нам с вами сегодня кое с чем важным разобраться. Что актуально на сегодняшний момент в стране в целом и в жилой недвижимости России в частности.

А вот Москва и москвичи и столичная агломерация с индексом цен за последний год поданным сайта irn.ru:

Видите рост? А его там нет. Может, взять два года? Ну давайте попробуем:

И снова в конечном итоге — нет его. Я уж не буду углубляться сегодня во всё остальное, что говорит о том, что цены в реальности даже упали. А не «выросли».

Тут важнее понимать, что теперь-то фактически больше ничего в «загашнике» у банкиров и застройщиков нет.

Феномены рынка жилья

Чтобы и дальше «пугать» потенциальных покупателей жилья. Или «соблазнять» их, чем-то там заманивая в свои сети. И на этом и поддерживать спрос и продажи, и снова поднимать ценники.

Да и сама причина «набегов» в офисы застройщиков и банков в течении последних месяцев желающих купить себе квартиры клиентов это совсем не какое-то там «улучшение ситуации на рынке новостроек». Я разбирал уже это. Нет никаких улучшений на первичном рынке. У нас просто есть в стране и ещё проблемы, кроме имеющейся проблемы с новостройками. Вот в чём дело.

У нас среди прочих кризисов в стране кризис доверия к национальному ОЗ. И, если брать шире, к тем, кто у нас всем рулит на рынке.

Россияне бояться потерять свои фиатные бумажки. Из-за кое-чего и из-за кое-кого. И потому кому реально нужно жильё именно для жизни, те да, бежали и покупали сегодня и вчера, потому что опасались, что завтра будет «дороже и хуже».

Это срабатывает уже такое количество раз, что у меня уже и смех, и грех, как говорится, и щекотка с аллергией по всему телу на такие вот «действия».

Я уже пару десятков лет удивляюсь тому, как порой люди смотрят и не видят, слушают, и не слышат, пытаются осознать — но не понимают ключевого важного.

Это общая беда и общая проблема уже довольно давно у нас… Не только в сфере жилья.

У нас всем игрокам на рынке жилой недвижимости и государственным структурам выгодно, чтобы картина мира была такой, как им выгодно. Всё. Точка. вот корень всего. Потому эта картина реальности у нас во многих сферах жизни искажена. Это касается и жилой недвижимости.

Плюсом имеет место феномен уже знаменитого всем «отрицательного роста».

Рост ищут везде. И когда его нет — тоже ищут. Всё равно. Даже в падении. К тому же, я не раз писал, что у нас, к сожалению, статистика по отрасли жилищного строительства и в целом по всем направлениям неполна, не сведена воедино, и не всегда объективна. Строго по моему личному экспертному оценочному суждению. ИМХО, так сказать. Но это меняет у многих картину мира и положения дел в нём.

Ещё есть феномен привыкания к «халяве». У нас все банкиры и застройщики, да и многие другие бизнесмены в других отраслях экономики, едва ли уже не везде, давно и плотно «подсели» на использование всяких «технологий», направленных на введение в заблуждение. Зачем продавать что=то честно? Если проще и выгоднее так не делать? Тут схитрить, тут замолчать, там объегорить, здесь просто нагло другие циферки налепить?

Покупатель больше не король

Когда вы видите в магазине баночку «большой» сметаны, в которой раньше были «честные» полкило продукта, которая выглядит вроде бы как и раньше, но в ней не 500, а уже всего-то 300 грамм, это оно самое. Фактически обман ожиданий. Вы ожидаете, как и раньше, реально большую упаковку сметаны, а получаете далеко не то, чего желали и что ожидали.

Когда вам «заливают» в офисах продаж и в банках, как всё «гладко и сладко» будет для вас при покупке квартиры, это тоже оно. Потому что то, что вам рассказывают сегодня про это будущее ваше приобретение, которого фактически даже нет в физической реальности, нет жилплощади как таковой, а есть только обещания её, то есть в действительности идёт продажа некого фьючерсного контракта как бы «на поставку» в будущем вам чего-то оговорённого. Что никогда — запомните, уже давно так — никогда не будет таким, как было вам обещано. Как вам рассказывали, обещали, показывали на рендерах и фото и в презентациях с буклетами.

Если говорить прямо — это фактически обман. Кто сегодня реально общается, разговаривает с риэлторами, менеджерами застройщиков, всеми этими юристами от них и от банков, и хочет узнать хотя бы реальную правдивую ставку, например, все прекрасно знают одно главное — что изначально обещают, чем заманивают — точно таким в итоге не будет. Никогда. Ни у кого. Как сметана. Будет не 500, а уже всего 300 грамм. Или что-то другое. Но не полностью то, что было изначально обещано.

Это — шринкфляция. Снижение качества и количества товара при росте или сохранении цен. Которая добавляется к потерям от инфляции. Которая её и вызывает.

Это отвратительно, как по мне, но это у нас теперь просто факт. Огромное количество бизнесов у нас в стране (и в мире с этим не лучше, не думайте, кое-где и похуже, ну, где-то если и получше в чём-то, то всего лишь на чуть-чуть) живут в постоянном вранье людям. Своим клиентам, своим покупателям.

Этим пропитано и пронизано всё. «Старые» установки навроде «клиент наш король» у многих компаний и даже в целом во многих отраслях стали реально полностью устаревшими. Теперь установки скорее такие — «найди лохА, чтобы твоя жизнь была неплохА».

Это было небольшое отступление. Но оно очень важно для всех нас сейчас.

У нас теперь всё устроено так, что все пытаются надуть всех остальных. Он — её. Она — его. И так далее. Всё по кругу. И это возвращается ко всем из нас.

Вся сфера и банкинга, и строительства жилья у нас уже давно пропитана враньём уже практически на грани мошенничества. Это моё экспертное сугубо оценочное суждение, как человека, который сам «крутиться» в сфере строительства, и который сам глубоко погружён в бизнес.

Искажение

Рынок жилья, и особенно новостроек, вся информация о нём — абсолютна вся — всегда кому-то выгодна. И потому она у нас искажена.

В реальности картина совсем другая. Не та, что «подают» наверх. И уж точно не та, которую «раздают» для всех, кто находится «внизу», в базисе рынка, являясь на нём клиентом-покупателем.

Когда будет реально всё хорошо на рынке жилой недвижимости, на рынке новостроек, я лично одним из первых расскажу вам об этом. Сейчас всё на самом деле не так, как подаётся. У нас на нём всё по-прежнему плохонько.

Но на сегодня мне уже скучно стало разбирать все эти вбросы про очередное достигательные достижения, рекордные рекорды, растущие росты, прорывные прорывы и увеличенные увеличения чего-то там на рынке жилья. Которые постоянно выплёскиваются от банкиров, застройщиков и из СМИ.

Цены стагнируют, и в пересчёте на реальную инфляцию снижаются даже в рублях. Я всё уже про это рассказывал. Для понимающих этот бизнес, разбирающихся в нём, всё это — очевидно. И это — про знание. А не про «веру».

Все остальные могут как раз «верить» во что угодно.ю В рост, развитие, движение вперёд и бла-бла-бла. Но знайте, что есть с этим одна проблема.

У нас нет никаких успехов и прорывов, никакого роста и достижений уже почти более полутора лет. И скоро будет уже два года, как их нет и пока и не будет. А все достижения ранее качались в основном роста цен. Всё.

Потому что если бы успехи были бы не на бумаге, цены росли бы и в долларах, и в рублях. И росли бы бы опережающими реальную (а не «бумажную» официальную) инфляцию темпами. Рынок бы рос в реальном объёме также опережающими темпами. У нас закончилась бы большая часть нераспроданного ранее навеса. при этом реально росло бы не только количество предложения, но и его качество, и все важнейшие технические характеристики жилья. И у нас не падала бы, а росли такие показатели, как средняя площадь, например.

Вот это было бы рост и развитие.

У нас НИЧЕГО из этого нет. Рынок в стагнации, «сидит» в части цен пока в в боковике, изображает отскок так называемой «дохлой кошки».

Сегодня все стараются (как и в 2022 году) сохранить объёмы строек и продаж, но это всё не приводит в значимому изменению на рынке.

Новая реальность

Но это ещё далеко не всё. Всех частников-«физиков» — и покупателей, и продавцов на рынке сегодня «играют».

Всё. Старые времена прошли. Они закончились. Баста.

Сегодняшний рост цен на бетонометры не принесёт вам НИЧЕГО. У вас максимум будет всё хотя бы по-старому. Но для этого придётся ещё очень быстро и много «двигаться» на рынке. Фактически — бегать по нему. Иначе — проиграете.

Потому что сегодня рынок жилья не для людей.

Поймите и примите уже это. Он совсем не сделан для того, чтобы это ВЫ на нём выиграли, чтобы это ВЫ на нём заработали. Уясните это уже наконец.

Рыночек прибрали к рукам «большие дяденьки». Ну, частично, возможно, и тётеньки.

Всё. Музычка закончилась, цирк и оркестр уехали, остались только клоуны.

И россиянам в жилищной сфере теперь отведена роль только недалёких немамонтов, которые никогда не вымирают, и вечно должны наматывать себе макаронины на уши и мозги. И дойной коровы, кстати. Не забываем и про это. Впереди всех собственников чего-либо ждёт много новостей. Ещё не все возможности исчерпаны по сбору доходов в казну с «белой нефти».

Рынок жилья в целом, и уж точно — новостроек, у нас и теперь и не-рынок вовсе. И его надо теперь рассматривать совершенно под другими «углами зрения». И часть этой нерыночности заключается и в некой «ангажированности» всей информации о нём. И об этом говорят всякие «вбросы», и «словесные интервенции», в которых теперь уже даже признаются постфактум самые разные персоны.

Этими «рычагами» теперь и «двигают» рынок. А вовсе не какими-то там реально рыночными законами. Забудьте про рынок. Как минимум, на время.

Я много раз показывал и доказывал это на канале. Как это работает. Почему доводимые до всех официальные и «полу-официальные» данные экспертов и аналитиков, игроков рынка и прочих цифры и всяческие данные, практически вся информация — неверны. Точнее так — местами искажены, подтянуты к требуемому-желаемому, поданы в таком свете, что выглядят иначе, чем то, чем они на самом деле являются (как бы «рост» на фоне предыдущего обвала, например, и так далее).

Об этом у меня есть как минимум вот здесь — там много есть о подобном и разном другом.

И тут мы подошли к ответу на следующий вопрос. Так почему же?

«Почему люди вкладывают я в недвижку?»

Действительно, а почему? Всё равно по-прежнему вкладываются в неё. покупают. Почти весь мой канал как раз в том числе и ответ на этот вопрос). Читайте, изучайте. Есть что поизучать — 1250+ публикаций. Хуже не будет уж точно.

Часть ответа есть в самом комментарии Екатерины:

«А куда ещё?»

Вот именно, что людям вдалбливают в головы одно — бетон это наше всё, больше ничего в этой жизни в нашей стране не существует. Как способ вложить деньги. Как способ «сохранить» деньги.

Всё остальное — это слишком рискованно, слишком сложно, не для вас, бегите в бетон, скупайте квартирки. Будет же оно, бетонное, и ваше, «своё» (но нет), и будет вам «прибавка к пенсии в будущем от сдачи в найм этого жилья» (тоже нет).

«Про депозиты смешно)»

Ну, кому-то и смешно. Возможно. А кому-то — и нет. Расскажите про «смешные депозиты» тем, кто в прошлом году под 18-20 % положил на полгода или год. Была и такая возможность. А сейчас на полгода (в этот раз не надо на больший срок, лучше на меньший) положил под 10-12 %.

Риски? Они есть везде и всегда. Не хотите рисков? Ну, и не хотите. Не имеет значение ваши «хотелки».

Риски и шампанское

Потому что без рисков в нашей текущей жизни нет НИЧЕГО сегодня.

И не будет завтра.

Не умеете ими управлять? Боитесь их? Учитесь. Развивайтесь. Работайте над собой. Избавляйтесь от страхов.

Знаете, что в этом помогает — в рисках? Переход от гаданий и ожиданий к знаниям и на их основе — к обоснованным предположениям. Так риски осознаются и оцениваются. Оцениваются при этом. Что также как раз и уберегает от «излишнего риска» и попадания в тот самый просак со всеми этими «ожиданиями» и «страхами».

Кто не помнит, не знал, забыл, в начале 2022 года многие тоже боялись, что рубль совсем рухнет, что счета закроют, что всё накроется медным тазом, что будет то и это, и потому не надо нести рубли в банк под 20 %. Это ж риски! Надо нести в бетон! Ну и? Чем всё закончилось в части опасений насчёт рубля? Случились эти «ожидаемые события»? Ответ известен. Итог? Закупка дорогой недвижимости по «верху рынка». А смысл?

Смысл в том, что завтра будет хуже? Ну да, возможно, и будет. Но, возможно, всё будет хуже как раз и с чьей-то жилой недвижимостью. Такие риски не рассматриваются, потому что ну это же «другое»? Ну ладно. Как скажете). Хотя здесь правильнее ставить «грустную» скобочку, и не одну…

И теперь снова некоторые «боятся» и ждут, что рубль отменят или заморозят, например. Снова вопрос — ну и? Что будет в итоге? Велики ли шансы именно этого?

Больше шансов получить гуанометры. И потерять на их продаже. Или даже если собрались жить в них сами, просто получить не жизнь, а мучения.

Больше шансов в 2024 году получить уже ВП и полноформатную МЭ.

Квартиры vs депозиты

А кто-то тем временем не купил три квартиры в Москве, скажем, а внёс 50 млн под 20 % на депозит, и «снял» с этого через полгода прибавку в 5 млн плюса. А потом переложил на четыре месяца под 12 %. И снимет с этого ещё 2,2 млн рублей. И вот общий итог за два года будет 57,2 млн (да, это до вычета налога).

И это буквально не поднимая пятой точки с того самого знаменитого «дивана».

Что сейчас получили те, кто прикупил московскую недвижимость вначале 2022 года? Расскажите мне правду. А то ж я её не знаю, придумываю тут всякое…

Вашу реальную правдивую историю успеха расскажите мне и всем здесь.

Ещё раз — вообще фактически ничего не делая. Не тратя основные свои РВУ — ресурсы высшего, верхнего уровня. Да, не особо много. Ну, что есть. Если эти деньги «последние» з тех, что «в свободе», то это другая история. А если ещё 2Х от указанной выше суммы уже в ВЗ-долларах попробовать «заиграть». В тех ВЗ, что покупаются только тогда, когда ВЗ падает? И не продать даже пока. Уже суммарно лучше? А если ещё поиграть?

Я не раз описывал на канале варианты, что можно делать со своими ДС. Уже всё есть — поизучайте.

Ну а теперь прямо вот «смертельный номер». На бис, так сказать.

Прогноз

В действительности, кто бы что не думал, я обычно не делаю публично, в том числе и здесь на канале, прогнозов. Прогноз — это точное дело, и это дорогого во всех смыслах стоит.

Но вот вам сегодня от меня «подарок». Но снова обращаю внимание — не совет! Если вы завтра побежите скупать доллары по нынешним реальным 110 в банках, не надо мне позже писать — вот я вас «послушал». вашего совета, и вот что случилось да произошло, ай-яй-яй, нехороший вы «прогнозист и советчик». Я-то — хорош). Что-то не то с другим🤷‍♂️…

Любое ваше решение — всегда только ваша зона ответственности, локус контроля внутрь себя — и вперёд по жизни!

Для моих уважаемых подписчиков некий «бесплатный подарок» с более чётким диагнозом и на его основе — прогнозом, с его небольшим обоснованием.

ВЗ будет у нас и дальше расти

200 не будет пока, конечно, я уже объяснял на канале, почему. Но уровень 130 рублей за ВЗ? Да, это реально. Даже выше? Да. И уже относительно в исторических масштабах «скоро». Почему?

Вот приведу пример некой цепочки размышления об имеющемся положении дел на основе анализа данных.

У нас всякие важные расходы заложены в бюджет 2024 года в размере суммарно более его половины. Не видели? Ну, посмотрите, если сможете. Догадываетесь, какие? С ростом от 2021 года — внимание — в ТРИ раза минимум. Выше, чем в 2022 году даже. И существенно выше. Не на проценты, на десятки процентов.

Даст ли такой рост реальная экономика? Нет. Получится ли взять деньги с бизнеса и населения через ОФЗ, как раньше? На мою оценку — нет. Будут ли «печатать» слишком много «пустых», так называемых «необеспеченных», ничем не подкреплённых денег на фоне вроде бы как борьбы с инфляцией? На мой экспертный взгляд — нет. Можно ли будет сейчас где-то быстро «перекредитоваться» на мировом рынке? Нет.

Какой вывод отсюда из всего приведённого и ещё кое-чего другого?

Решить проблему частично придётся снова падением нашего ОЗ к ВЗ. Ну не сойдутся всё равно в конечном итоге концы с концами. А это же чревато ещё большими проблемами.

вот опять, если не знаете информацию, то приходится принимать «на веру». А если знаете её — то и знаете, «вера» тогда уже не нужна.

Вывод в итоге 130 — быть! А вы уж как хотите — хотите верьте, хотите — нет. А до того — 110, 120. Как бы кому-то этого не хотелось. Мне вот вовсе и не хочется подобного роста. Но только не надо бежать уже не в бетон, а в валюту, и забрасывать в ВЗ или ещё куда всё своё последнее.

А будет ли 200? Нет. А 150? Возможно. Но это скорее уже будет край, когда просто все, «кому положено и надо» буквально уже взвоют, потому что им нужна не только дешёвая рабочая сила, но и много-много закупок всего-всякого за рубежом. А высокий курс ВЗ буквально порушит весь импорт.

Траблы экономики

Уже теперь у нас импорт и так весь «кривой и косой». И он уже существенно не просто усложнило, но в первую очередь сделало дороже. И что будет тогда при 150 рублях? И тем более при 200? Вообще практически ноль новых мигрантов и ноль возместительно-восстановительного импорта.

А есть у нас уже давно две давние проблемы.

Во-первых, во многих сферах деятельности мы уже вынужденно в 2020-2021 годах понятно из-за чего происходящего тогда «проспали» старт периода замены или ремонта/улучшения/изменения/наращивания многого ранее закупленного за рубежом. Оборудования всякого, но далеко не только его.

Второе — у нас многие сферы «почему-то» (вообще-то я знаю почему, но пока вы не попросите отдельно и настойчиво, но вежливо, про это рассказать, я про это не буду писать😜) очень-очень зависят от мигрантов.

Теперь, с потерей определённой части производительных сил страны через использование в других целях и в других локациях их носителей, потребность в них возросла. А число мигрантов стало падать (невыгодный курс ОЗ к ВЗ — только одна из причин). Встречные «движения» дали нам существенную проблему — «нехватку рабочих рук». Причём на фоне довольно высокой так называемой «вынужденной» безработицы (в отличие от официальных данных, по которым она как бы у нас очень низка).

Эта «вынужденность» сегодня в том, что дело теперь не в нехватке рабочих мест, они есть, а в том, что у людей всё больше и больше пропадает желание на них работать. За те деньги, что предлагаются на этих местах с учётом требований, объёмов работы, нормативов, условий и прочего. По совокупности, как говорится. Потому что тем временем у нас за 30+ прошедших лет также вырос уже не просто капитализм, а наш, местечковый, но — империализм. Самый настоящий.

А знаете, какой признак именно империализма, среди прочего? Увеличение давления на «пашущих гномиков». Которые просто обязаны ещё больше накопать. А получить за это ещё меньше. Вот и всё, вот и всё(с).

Знаете, к чему это всё приводит? Нет, не к тому, о чём вы подумали. Но это может привести к ситуации «новых 90-х». А это вам точно не понравится.

Экономика не так проста, как кажется как обычно говорят «простым обывателям». Но в ней есть формальные ограничители, как бы предохранители, они порой не видны, ну, не всем, скажем так, но они щёлкают, вынуждая зажигать свечи тогда, когда гаснет свет.

А когда «гаснет свет», случаются самые разные нехорошие истории…

«Но все стройки это та сфера бизнеса, которую поддерживать государство будет до конца»

— в Китае, Испании, Японии и многих других стран тоже новостройки всё время поддерживали «до конца». Наступлению собственно самого «конца» это никак не помешало🤷‍♂️.

«Поддержка» от государства это далеко не решающий фактор, влияющий на то, упадёт какой-то рынок всё-таки или не упадёт. Будут ли на нём проблемы, или нет.

Но вернёмся к нашим «вложениям»…

Куда же «пристроить»рубли» сегодня? Куплю я сегодня ВЗ, например? Нет, подожду ещё отката вниз после пика. Но буду ли покупать ещё? Да. Потому что ну никак не миновать нам роста ВЗ. Вот в части роста цен на квартиры у нас есть варианты, как его не получить в итоге, миновать его на какое-то время. А мимо роста доллара к рублю ну не пройдём мы. Нет шансов.

Но буду ли я при этом когда-то в будущем покупать не только землю, но и квартиры? Да, вполне возможно. Но сейчас? Нет. И снова — почему так, не раз уже описывал в подробностях на канале.

Станок и дыры

Вот мы подошли и к следующему ответу на следующую поднятую в комментарии тему:

«… я вот жду когда включат станок денег, иначе как залатают дыры в бюджете.»

Да ждите, не вопрос. Я описал выше ситуацию с рублём. Я не вижу для нас перспектив роста и укрепления надолго и всёрьёз национальной валюты.

Вот кто-то ждёт «включения станка». Представим, да. И оно даже вполне возможно и будет, это «включение». Но будет вследствие этого что? Инфляция? Ну, ОК. Всё «подорожает», точнее, вырастет в ценниках? Ну, да, но ОК ли это? Квартирки станут «дороже»? Уже разбирал много раз, что нет, это не рублёвые цены на них вырастут, а покупательная способность рубля упадёт. Потому что это именно так, и вы тоже смотрите на мир с правильной стороны.

И да, это никому ничего не даст. Вот такой вот «рост».

Даже если вы не останетесь в рублях, а пойдёте в бетонометры. Не важно, в любые — во вторичку ии в первичку. Ранее было как есть 1, так и оставалось 1. 1=1. Уже объяснял ранее, почему так. А теперь в будущем будет купили за Х, а продадите при существующей разнице ценников в 40 % между первичкой и вторичкой, за 06-0,7Х. Всё. Что в этом будет «хорошего» да «выгодного»? Снова — НИЧЕГО.

Кризис бытия

Нас затягивает в кризис. Очень серьёзный. И весь мир затягивает тем временем в кризис. В ещё более серьёзный. В том числе и для нас. Потому что он также будет иметь очень серьёзные последствия именно для нас.

Кто этого не понимает, кто не осознаёт этого, тот просто … не хочет видеть и понимать очевидного.

«На рынок сольются бабки защитников Родины, сейчас они на картах у них копятся.»

Высказанное — «теория». Как это могло бы быть. Кто-то знает практику? Я вот знаю. Эти деньги тратятся уже сейчас. Объяснять почему, не буду. Всё и так лежит на поверхности. Если нет — запрашивайте конкретику в комментариях.

Не скажутся они существенно, эти «доходы». И потому, что это в общем не те суммы, что повлияют на рынок существенно. И по другим причинам. То же самое и вот с этим:

«Новым территориям помогут, сертификатами на жилье и т.д.»

Было уже. Помогли уже. Были сертификаты. Кто-то заметил их прямо вот существенное влияние? Если да — расскажите реальные истории с пруфами.

Важное сейчас будет.

Поймите главное — любые выплаты из ниоткуда не берутся. А вот такое, что у нас делается с ростом доходов в перекосе только для ЗР и работающих тоько в одной из сфер экономики, это как брать из одного кармана и перекладывать в другой. Будет ли от этого прирост? Нет. Нет. просто снова кто-то станет чуточку «богаче» (с большей кучкой фиатных фантиков на руках), а кто-то — чуть беднее (с меньшей, чем ранее кучкой на руках). Да ещё и те и другие на единицу составляющего этих «кучек» сможет прикупить себе чего-то любого меньше.