Квартиры весной и летом 2024 года сильно подешевеют! Почему снизится цена на рынке недвижимости?

Коротко о ситуации на рынке недвижимости…

Ипотека на 4,5 млн, переплата 18,5 млн.

Ежемесячный платеж 64 тысячи.

У нас — всё!

В 2024 году квартиры и дома резко подешевеют. Потому что отменят льготную ипотеку

Ставки по кредитам резко взлетели: что теперь будет с ценами на жилье и свернут ли льготную ипотеку

• • В 2024 году в России может подешеветь жилье и отменить льготную ипотеку. 

• • Рост цен на жилье может быть связан с высокими ипотечными ставками и снижением спроса на «вторичку». 

• • Льготная ипотека может быть скорректирована или отменена после 1 июля 2024 года. 

• • Новостройки могут продолжить дорожать, несмотря на действующие льготные программы. 

• • Спрос на «вторичку» может снизиться из-за высоких ипотечных ставок и низкого спроса на новостройки. 

• • Застройщики могут столкнуться с проблемами из-за снижения продаж на вторичном рынке жилья. 

• • Обвала цен на жилье в ближайшее время не ожидается.

Ипотека – не роскошь, а средство решить квартирный вопрос? Может, недавно так оно и было. Но все перевернулось с ног на голову буквально за пару месяцев.

Еще в августе ключевая ставка Центробанка была 8,5%. Но к середине октября он повысил ее до 15%. Ключевая ставка – это процент, под который ЦБ дает деньги в долг обычным банкам. Им их придется отдавать. Поэтому банки тоже резко повышают ставки по кредитам.

Уже сейчас рыночную (не льготная) ипотеку меньше чем под 16% не найти. Эксперты прогнозируют, что скоро у всех крупнейших банков она подорожает еще сильнее — минимум до 17-18% годовых. И как мы с этим будем жить — с учетом того, что от 40 до 80% жилья, в зависимости от региона, сейчас приобретается по ипотеке?..

Аналитики подсчитали насколько подорожает ипотека в городах-миллионниках на фоне роста цен и ставок

КОМУ ТЕПЕРЬ НУЖНО ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

Продавцы вторичных квартир — главные страдальцы в сложившейся ситуации. Ведь нормальные, пока еще однозначные, ипотечные ставки остались только в льготных программах. А они рассчитаны на новостройки. Исключения, конечно, есть. Например, «арктическая ипотека», которую власти запускают в этом ноябре, предполагает и покупку вторичного жилья — в сельской местности или моногородах, где новостроек нет. Но, согласитесь, это не массовый вариант.

Покупать вторичку, как говорят эксперты, в новых условиях будут в основном те, кому ну очень надо срочно разъехаться или переехать.

— Речь об альтернативных сделках, когда с суммы от продажи прежней квартиры заемщик гасит большую часть ипотечного кредита на новую и остается с относительно небольшим долгом по ипотеке. Такая схема точно выгоднее, чем брать на доплату потребительский кредит, — ведь там ставки выше еще на 5%-7%, — объясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Тем не менее, серьезного снижения цен на вторичное жилье аналитики по-прежнему не прогнозируют.

— Я не думаю, что у значительного количества людей, которые сейчас продают квартиры, какая-то жгучая жажда их точно продать, причем срочно. Это не рынок акций, — рассказал вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.

— Кто-то снимет с продажи и будет сдавать. Кто-то будет дальше продавать, не снижая цену. Все понимают, что такая ключевая ставка долго существовать не может. Мои ожидания, что каких-то быстрых изменений не произойдет. В лучшем случае замедлится рост цен. А вот со следующего года, если такие высокие ставки сохранятся до весны, цены могут начать снижаться.

— На фоне дорогой ипотеки снижение спроса продолжится, но ждать падения цен в ближайшие месяцы не стоит. Скорее всего, стоимость метра будет топтаться на месте: продавцам потребуется время на осознание того, что спрос закончился, — согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

ОСТАНЕТСЯ ЛИ ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА

Ситуация сейчас сложилась своеобразная. Если со вторичкой шансов на дешевую ипотеку — никаких, то с новостройками дела обстоят получше. По «семейной ипотеке» — ставка не выше 6%, по обычной льготной на новостройки — не выше 8%. Хотя…

— Условия льготных программ тоже ухудшились, — напоминает Олег Репченко. — С 20 сентября правительство повысило размер первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20% и сократило на 0,5% субсидии банкам. Это привело к росту минимальных ставок по льготной, семейной и IT-ипотеке.

То есть если раньше банки еще и скидки давали от «потолочного» процента (скажем, «семейную ипотеку» можно было взять под 5,5%), то теперь этого нет.

Но главный вопрос, который возникает — а останется ли вообще льготная ипотека? Ведь разница между льготной ставкой и обычной, которую государству надо покрывать банкам из госбюджета, сильно выросла. При этом Центробанк и Минфин постоянно заявляют, что льготная ипотека разгоняет цены на жилье и пора уже лавочку прикрывать. По данным ЦБ, разрыв в ценах на первичном рынке (где есть льготная ипотека) и на вторичном (где ее нет) достиг уже 42% — то есть на столько в среднем по стране новостройки стоят дороже вторички. И правда, странноватая поддержка граждан получается.

В Госдуме уже предложили скореектировать программы жилищных кредитов с господдержкой скорректировать. Еще раз повысить первоначальный взнос и оставить льготы только для тех регионов, где реально плохо с деньгами и спросом.

В любом случае, льготная и семейная ипотека у нас официально действует до 1 июля 2024 года. Большинство экспертов уверены, что до этого срока их не свернут. Но условия поменять могут. Причем уже в ближайшие месяцы.

— Ставку по льготной ипотеке могут поднять с 8% до 10%, — предполагает директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.

— Можно ожидать рост первоначального взноса или привязку льготных ставок к изменениям ключевой ставки. Или и то, и другое вместе, — прогнозирует заместитель завкафедрой институциональной экономики Института экономики и финансов Государственного университета управления Светлана Сазанова.

А вот после 1 июля 2024 года изменения могут быть более существенными.

— На мой взгляд, наиболее вероятен сценарий со сворачиванием ипотеки на новостройки «для всех» при одновременном расширении семейной, — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

— Правительство вводит с ноября 2023 года новую льготную программу субсидируемой «арктической ипотеки» под 2% годовых в северных регионах страны, — напоминает доцент департамента международного и публичного права юридического факультета Финансового университета Исмаил Исмаилов. — Новая программа отличается большой адресностью: есть возрастные и профессиональные ограничения для потенциальных заемщиков. Что может стать тенденцией и в других льготных программах. Президент уже поручил правительству разработать льготную ипотечную программу для работников космической отрасли.

НОВОСТРОЙКИ ПОДОРОЖАЮТ ЕЩЕ СИЛЬНЕЕ?

Но не исключено, что специально гасить спрос на новостройки и не понадобится. Он сам погаснет, естественным путем. Даже при ныне действующих льготных программах. Ведь первичка назло всем продолжает дорожать. И покупателей на нее становится все меньше.

— Летне-осенний ажиотаж привел к снижению будущего спроса. Активность на первичном рынке, вероятно, тоже снизится, — полагает Олег Репченко. — Доступным жилье делает не ипотека с низкими ставками, а цены. а за последние два-три года квартиры подорожали в полтора-два раза.

То есть большинство из тех, кто хотел и был готов купить новое жилье по нынешним ценам, это уже сделали — на волне паники, что «завтра будет хуже».

— Высокие ставки по рыночной ипотеке и низкий спрос на «вторичку» создадут проблемы и застройщикам, — подтверждает основатель девелоперской компании «Группа Родина» Владимир Щекин. — Чем меньше продаж на вторичном рынке жилья, тем меньше и на первичном, ведь от 20% до 40% покупателей приходят к застройщикам с деньгами от продажи старого жилья.

Только не спрашивайте про возможный обвал цен.

— Вряд ли в ближайшем будущем застройщики будут готовы пересмотреть цены в прайсах. Возможно, к концу года вырастет размер дисконта, появятся новые скидочные и акционные предложения, — прогнозирует Олег Репченко.

Льготные ипотечные программы

С господдержкой на новостройки (до 8% годовых)

— Воспользоваться может любой платежеспособный россиянин.

— Сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей в других регионах.

— Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.

Семейная (до 6%)

— Cумма кредита — до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн рублей в остальных регионах страны,

— Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.

Для семей, в которых:

— родился ребенок с 1 января 2018 года,

— два и более ребенка, которым не исполнилось 18 лет на дату заключения кредитного договора,

— есть ребенок с ограниченными возможностями, которому не исполнилось 18 лет на дату заключения кредитного договора,

IT-ипотека (до 5%)

— Ей могут воспользоваться сотрудники компаний, аккредитованных Минцифры как работающие в сфере информационных технологий в возрасте до 50 лет включительно и со стажем работы на текущем месте не менее 3 месяцев.

— Это могут быть любые сотрудники — программистом быть необязательно.

— Есть также требования по зарплате для тех, кому от 36 до 50 лет (они разные — в зависимости от величины города, где зарегистрирована компания). Для айтишной молодежи (до 35 лет включительно) ограничений по минимальному доходу нет.

— Сумма кредита: до 18 млн рублей — для покупки или строительства жилья в регионах с населением от 1 млн человек, до 9 млн рублей — для покупки жилья в других регионах.

— Минимальный первоначальный взнос — от 20%

Дальневосточная (до 2%)

— Действует на территории Дальневосточного федерального округа.

— Максимальный размер кредита — 6 млн руб.

— Минимальный первоначальный взнос — 20%

Надо принадлежать к одной из следующих категорий:

— участники программы «Дальневосточный гектар»,

— молодые семьи — где обоим супругам еще не исполнилось 36 лет,

— одинокие родители в том же возрасте с детьми, которым не исполнилось 19 лет,

— участники региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов, приехавшие работать на Дальний Восток,

— медики и педагоги, которые проработали по специальности на Дальнем Востоке не менее пяти лет.

— граждане России — вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальневосточного федерального округа.

Арктическая (до 2%)

! Программа только запускается, поэтому лишь несколько банков уже принимают заявки.

— Будет действовать на территории Мурманской и Архангельской областей, Красноярского края, Республики Коми, арктической части Карелии, Ненецкого и Ямало-Ненецкого автономных округов.

— Максимальная сумма кредита по программе – 6 млн рублей.

— Минимальный первоначальный взнос – 20%.

Надо принадлежать к одной из следующих категорий:

— молодые семьи, где оба супруга — в возрасте до 36 лет;

— неполные семьи из одного взрослого такого же возраста и ребенка до 19 лет;

— участники программ «Арктический гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов»;

— медики и педагоги в возрасте от 21 до 70 лет.

Квартиры, дома и коттеджи уже начали дешеветь. Как падает цена и стоимость жилья?

Ну вот и дождались: цены на квартиры на вторичном рынке стали по чуть-чуть падать. Впервые с осени-зимы 2022 года.

Речь, правда, не о ценах в объявлениях о продаже. Они-то продолжают расти.

По данным федерального портала «Мир квартир», за октябрь цена квадрата снизились только в одном из 70 крупных российских городов, по которым у аналитиков портала есть данные — Кирове. А в остальных выросла.

Но в сложной для рынка ситуации цены объявлений в России обычно имеют мало общего с реальностью.

Так и сейчас. Риелторы свидетельствуют, что продавцы дозрели до скидок. Как подсчитали в компании «Этажи», пик средней цены сделки (то есть за сколько реально была продана квартира) пришелся на сентябрь — 90 тысяч рублей за квадратный метр (это в среднем по России). В октябре — уже 89,3 тыс. (минус 0,8%).

— В Москве спад наметился примерно две недели назад. Объемы ипотеки на вторичке рухнули процентов на 40. Что неудивительно при ставках, которые стали фактически заградительными.

— Старая Москва пока держится, а в Новой Москве и Подмосковье пошли скидки. Мы прогнозируем проседание за счет них цен примерно на 1,5% в ноябре и еще на столько же в декабре. Сразу отвечу на вопрос, почему так мало. Все-таки велики инфляционные ожидания — и у продавцов, и у покупателей. А дальше в Новый год прогнозировать уже сложно. Что будет в январе, никто не знает.

По словам риелтора, те же тенденции и в целом по стране. Но в тех регионах, где ипотеки меньше и больше людей с «налом», процессы идут с запаздыванием в сравнении со столицей.

Впрочем, есть и города, где они идут быстрее (см. «Только цифры»).

— Рынок в целом развернулся в сторону покупателя, поэтому сейчас диктуют условия те, кто приобретает вторичное жилье. Количество реальных покупателей сократилось, волна тех, кто имел одобрение ипотеки по старым ставкам, практически спала. И продавцы уже ощущают снижение спроса: количество просмотров сокращается, покупатели становятся более сдержанными в выборе, смотрят большее количество вариантов и активно торгуются.

— Многие планируют получить хороший дисконт при покупке готового жилья, чтобы компенсировать рост ставок по ипотеке на него. И количество вариантов с дисконтом растет, поскольку есть те люди, кто заинтересован в срочной продаже квартиры.

А теперь немного о каверзах статистики. Собственно цену предложения (это та, что в объявлениях о продаже) пока снижают лишь отдельные собственники.

При этом наиболее дешевое жилье уходит влет, а более дорогое «зависает» в предложениях о продаже. За счет этого и получается, что формально средняя цена квадратного метра готового жилья за октябрь в среднем по стране выросла на 1,2%.

В то время как на деле — если смотреть реальные цены продаж — она упала на 0,8%. Вот так и живем.

Тем не менее, как отмечают в «Этажах», до уровня скидок 2022 года пока еще далеко. Их максимальный размер в среднем по России доходил до 6% — в августе 2022-го. Пока же — 3,5-4%.

СОВЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ

Торгуйтесь — и ставки по ипотеке будут не так страшны

— Умелый торг при покупке квартиры сейчас — это способ снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке до приемлемых значений, — рекомендует Татьяна Ахметдинова. — Более того, он может сделать покупку квартиры с дисконтом еще более выгодной при рефинансировании кредита под более низкую процентную ставку в будущем, поскольку, чем ниже цена, тем ниже само «тело кредита», на которое начисляются проценты.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Топ городов, где за месяц больше всего снизилась реальная цена продажи квартир

(октябрь к сентябрю, с учетом скидок «под покупателя»)

1. Пермь -2,2%

2. Нижний Новгород -1,6%

3. Казань -1,3%

4. Ростов-на-Дону -1,3%

5. Челябинск -0,4%

Для сравнения:

Москва -0,3%

А В ЭТО ВРЕМЯ

Из-за дорогой ипотеки дорожает аренда

Съемное жилье к середине осени оказалось чуть ли не в дефиците.

По данным госкомпании ДОМ.РФ, отвечающей за большую часть правительственных жилищных программ, за третий квартал предложение жилья в аренду в целом по России сократилось более чем на 40%. В Москве — более чем на 50%.

А, например, в Ростове-на-Дону, Краснодаре и Новосибирске свободных квартир стало меньше в два раза.

Главное объяснение — все из-за взлетевших ипотечных ставок. Часть тех, кто планировал купить квартиру на вторичке, передумал. И посчитал, что выгоднее пока снимать жилье, чем выплачивать ипотеку под 16-18% годовых.

Плюс на волне летнего «хайпа», когда вторичная недвижимость хорошо росла в цене, многие решили заняться улучшением жилищных условий: продать свою квартиру и купить по льготной ипотеке новостройку. И им теперь тоже нужно съемное жилье — пока их будущий дом не достроят.

А в итоге, по данным ДОМ.РФ, в Москве за квартал аренда жилья подорожала более чем на треть, в Санкт-Петербурге — на четверть, в нестоличных городах — в среднем на 16% (но в некоторых и на 30-40%).

Тем, кто хочет снять квартиру, эксперты рекомендуют подождать, как минимум, конца года. Есть вероятность, что к тому времени предложение съемного жилья опять вырастет.

Часть владельцев квартир, которые хотели их продать, при нынешней ситуации со спросом могут передумать.

И пока свое жилье сдать.