В России проведена кадастровая переоценка всей недвижимости. На сколько увеличится налог?
-
• В России проведена кадастровая переоценка недвижимости, результаты повлияют на налог за 2024 год.
-
• Собственники квартир и другой недвижимости обязаны платить ежегодный налог, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта.
-
• В 2023 году прошла государственная кадастровая переоценка стоимости зданий и помещений по всей Российской Федерации.
-
• Эксперты и официальные структуры предупреждают о неизбежном росте налогов после кадастровой переоценки.
-
• Налоговый кодекс РФ ограничивает увеличение налога порогом в 10%.
-
• Налог на имущество физических лиц нужно платить ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
-
• Увеличение нагрузки на налоги будет не более чем на 10% от оценки 2023 года, но платить по новым расценкам придется начиная с 2025 года.
-
• Продавцы недвижимости могут столкнуться с необходимостью заплатить больше налогов, особенно те, кто продал свои квартиры на рубеже 2023-2024 годов.
-
• Кадастровая оценка большинства объектов редко совпадает с их рыночной стоимостью, так как учитываются только возраст дома, площадь квартиры, район и населенный пункт.
По закону все собственники квартир и другой недвижимости обязаны платить ежегодный налог.
При этом размер налога исчисляется по формуле, которая зависит от кадастровой стоимости объекта. В 2023-м по всей Российской Федерации прошла государственная кадастровая переоценка стоимости зданий и помещений, и результаты полученных данных как раз и будут использоваться для расчёта налога на недвижимость за 2024 год.
О том, что после кадастровой переоценки рост налогов действительно неизбежен, говорят не только эксперты, но и официальные структуры. Но большинство россиян беспокоит не сам факт увеличения налогового бремени, а вопрос того, какова будет величина прироста.
Например, в столице кадастровая стоимость жилой недвижимости с 1 января 2024 года увеличилась в среднем на 21%.
— Изменение кадастровой стоимости вовсе не означает, что налоги всех владельцев, например, московской недвижимости увеличатся именно на 21%, — заверил заведующий Западной коллегией адвокатов.
— Налоговый кодекс РФ ограничивает увеличение налога порогом в 10%.
Кроме того, эксперт уточнил, что налог на имущество физических лиц по-прежнему нужно платить ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, а это значит, что налоговые уведомления, в которых будет учтена переоценка 2023 года, придут только осенью 2025 года и оплатить налог нужно будет до 1 декабря 2025 года.
А следующая переоценка по действующему законодательству может произойти не ранее чем в 2027 году. То есть увеличение нагрузки будет не более чем на 10% от того, как оценили в 2023 году, но платить по новым расценкам придётся начиная с 2025 года.
С необходимостью заплатить больше налогов могут столкнуться и продавцы недвижимости. Это касается прежде всего тех россиян, которые провели сделки и продали свои квартиры на рубеже 2023−2024 годов. И это тоже связано с переоценкой кадастровой стоимости жилья.
Согласно Налоговому кодексу при продаже недвижимости можно освободиться от налога, если выдержан минимальный срок владения продаваемым объектом. Он составляет от трёх до пяти лет.
Если жильё продаётся раньше, государство потребует заплатить налог.
Он рассчитывается либо от 70% кадастровой стоимости, либо от указанной в договоре цены квартиры.
При этом для расчёта налога выбирают большую сумму. Если стоимость объекта в договоре ниже 70% его кадастровой цены, налог могут доначислить до 100% от кадастровой цены.
Но это не все случаи, когда продавцам придётся раскошелиться.
Например, если сделка готовилась в конце прошлого года, но завершилась в январе 2024-го, то ФНС при исчислении налога будет учитывать в качестве «базы» значения на 1 января 2024 года. О других случаях увеличенного налога с продажи квартиры рассказал адвокат.
— С требованием доплатить налоги точно столкнутся продавцы, которые пытались снизить налог, искусственно занизив сумму сделки.
— Вторая категория граждан, кому придут повышенные налоги, — это те, у кого рыночная стоимость жилья значительно ниже его кадастровой цены. Такие ситуации вполне могут сложиться, если недвижимость сильно запущена, но расположена в престижном районе и хорошем доме.
При этом эксперт обратил внимание на то, что кадастровая цена большинства объектов редко совпадает с их рыночной стоимостью, так как при оценке учитываются только возраст дома, площадь квартиры, район, населённый пункт.
Поэтому кадастровая оценка двух одинаковых квартир в одном доме будет равной, хотя одна из них может быть в «убитом» состоянии, а во второй сделан дорогой ремонт.
Налог на продажу квартир и на недвижимость в целом в 2024 году стала намного выше
-
• В Москве, например, закончилась государственная переоценка кадастровой стоимости жилья, которая в среднем выросла на 21%.
-
• Собственники могут получить в своих налогах на недвижимость прибавку.
-
• У дорогих объектов кадастровая стоимость стала превышать рыночную, в том числе из-за роста стоимости квадратного метра.
-
• Обновленная сумма налога на недвижимость окажется вполне приемлемым, но все же большим, чем раньше.
-
• Кадастровая оценка недвижимости происходит регулярно, до этого она прошла в 2021 году.
-
• Главное следствие для владельцев квартир — возможный рост годового налога на недвижимость и налога при продаже квартиры.
-
• Некоторые продавцы квартир столкнутся с необходимостью заплатить больше налогов, чем рассчитывали.
Причиной этому стала переоценка кадастровой стоимости недвижимости, проведенная в 2023 году. В прошлом году впервые вся страна одновременно пересмотрела кадастровую стоимость зданий и помещений, а годом ранее — земельных участков.
Динамика изменения кадастровой стоимости зависит от типа недвижимости и региона. В некоторых регионах стоимость возросла вдвое.
Именно поэтому продавцам квартир стоит обратить особое внимание. Оказывается, кадастровая стоимость может превышать рыночную при продаже домов и участков на вторичном рынке, если они не были оформлены ранее в собственность.
Если соблюден минимальный срок владения имуществом (5 лет или 3 года в некоторых случаях), то налог платить не нужно. Однако, если продажа произойдет до истечения этого срока, продавец должен будет заплатить налог, рассчитываемый от более высокой стоимости – либо от 70% кадастровой стоимости, либо от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Если стоимость объекта в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая может требовать доначисления налога, рассчитанного даже от 100% кадастровой стоимости.
Риелторы отмечают, что если сделка была запланирована на конец года, но завершилась в январе, налоговая учтет новую увеличенную кадастровую стоимость.
Те, у кого рыночная цена была или стала ниже кадастровой, а также те, кто хотел снизить налоги, занизив стоимость сделки в договоре, могут столкнуться с требованием доплаты налогов. Основные риски возникают у тех, кто при продаже имущества не запрашивает свежую выписку из ЕГРН или не сравнивает цену с кадастровой стоимостью.
Для проверки кадастровой стоимости своей недвижимости рекомендуется обратиться в Росреестр, МФЦ или использовать портал госуслуг. При возникновении несогласия с кадастровой стоимостью можно подать заявление на оспаривание в уполномоченный орган региона, также через портал госуслуг или МФЦ.
Эксперты объяснили расчет налога на квартиру
Кадастровая стоимость жилой недвижимости с 2024 года вырастет на 21%
В столице закончилась государственная переоценка кадастровой стоимости жилья, которая в среднем выросла на 21%. В итоге собственники могут получить в своих налогах на недвижимость прибавку. Парадокс в том, что, пожалуй, впервые кадастровая стоимость ряда квартир превысила рыночную, в том числе из-за роста стоимости квадратного метра за два года почти в два раза. Но не только по этой причине.
Как отразится на собственниках недвижимости обновленная сумма, рассказали эксперты.
— Как показывает практика, у дорогих объектов кадастровая стоимость стала превышать рыночную.
— Например, у квартиры в Московском регионе с рыночной стоимостью 52 миллиона рублей кадастровая стоимость составила 56 миллионов рублей.
При прежней налоговой ставке владелец должен был заплатить 168 тысяч рублей. А теперь прибавим к кадастровой стоимости жилья 21% — получается налог в 203 тысячи рублей.
У квартир экономсегмента в большинстве своем кадастровая стоимость ниже рыночной. Например, в Жулебине квартиры с рыночной ценой 12 миллионов рублей имеют кадастровую стоимость семь миллионов. Ставка имущественного налога 0,1%, которая распространяется на эту стоимость, составляет 7 тысяч рублей. Если же кадастровая стоимость вырастет на 21%, налог составит уже почти 8,5 тысячи рублей.
Рано, конечно, хвататься за голову — это только базовые расчеты. Есть еще вычеты, например, для квартиры: это 20 квадратных метров, которые автоматически вычитаются из площади объекта недвижимости. Есть вычеты для многодетных семей (5 квадратных метров за каждого несовершеннолетнего ребенка), учитывается, сколько длится владение объектом и размер доли в объекте. В конечном итоге налог на недвижимость окажется вполне приемлемым, но все же большим, чем раньше.
— Кадастровая оценка недвижимости происходит регулярно, до этого она прошла в 2021 году. Сейчас переоценка нужна, поскольку цены на недвижимость, в частности на новостройки, выросли за последние 2–3 года на 90%.
— Главное следствие для владельцев квартир — возможный рост годового налога на недвижимость и налога при продаже квартиры, срок владения которой менее пяти (в ряде случаев трех) лет.
Налог на доход физических лиц увеличивается для тех собственников, которые будут уплачивать налог по методике, когда за налогооблагаемую базу принимается 70% от кадастровой стоимости.
Изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости отразится на собственниках не ранее следующего года, поскольку при расчете налога на имущество за основу берется кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января того года, за который платится налог.
Чтобы не было сюрпризов, текущую кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку из ЕГРН или посмотрев ее на сайте. Для новых объектов недвижимости, которые были зарегистрированы в текущем году, за основу расчета налога берется та кадастровая стоимость, которая была установлена в момент продажи, указана в выписке из ЕГРН, и действует она до нового пересмотра.
Кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости не всегда совпадают и могут отличаться как в большую, так и меньшую сторону. Слишком завышенную кадастровую стоимость можно оспорить через суд, приложив отчет об оценке. При продаже объекта жилой недвижимости, если цена, указанная в договоре, ниже кадастровой, то подоходный налог рассчитывается от кадастровой стоимости с применением коэффициента 0,7.
Кадастровая стоимость жилья служит базой для вычисления имущественного налога. Тем не менее взимаемая сумма для всех квартир точно не увеличится на 21%, утверждает специалист:
— Сейчас действует правило, в соответствии с которым сумма налога на имущество физических лиц не может вырасти более чем на 10% от показателя за минувший год, независимо от роста кадастровой стоимости по результатам оценки. Однако готовиться к повышению платежей собственникам квартир все же придется.
Некоторым продавцам квартир придется доплатить налоги
С необходимостью заплатить больше налогов, чем рассчитывали, могут столкнуться владельцы квартир, которые продали жилье на рубеже 2023 и 2024 годов. Это связано с переоценкой кадастровой стоимости жилья, которая прошла в 2023 году.
В минувшем году впервые по всей стране одновременно прошел пересмотр кадастровой стоимости зданий и помещений (годом ранее — земельных участков).
Кадастровая стоимость увеличилась вдвое.
На это нужно обратить внимание продавцам квартир. Дело в том, что кадастровая стоимость может повлиять на сумму налога, который продавец должен заплатить государству после сделки.
Кадастровая стоимость часто оказывается выше рыночной при продаже участков и домов на вторичном рынке, если они ранее не были оформлены в собственность
Если необходимый минимальный срок владения имуществом выдержан (пять лет, а в некоторых случаях три года), то этот налог платить вообще не нужно.
Но если жилье продают до истечения этого срока, то придется заплатить налог, который рассчитывается от большей из двух стоимостей: либо от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи, либо от 70% кадастровой стоимости.
Если стоимость объекта в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, то налоговая, видя это, может доначислить налог, рассчитывая его от сумм вплоть до 100% от кадастровой стоимости.
Если сделка готовилась в конце года, но завершилась в январе, налоговая будет учитывать новую увеличенную кадастровую стоимость, отмечают риелторы. Те, у кого рыночная цена была или оказалась значительно ниже кадастровой, или же те, кто пытался минимизировать налоги, искусственно занизив сумму сделки в договоре, могут столкнуться с требованием доплатить налоги.
На практике мы сталкиваемся с ситуациями, когда кадастровая стоимость оказывается выше рыночной, отмечает Ананьева. Чаще всего такая ситуация встречается при продаже земельных участков и домов на вторичном рынке, которые ранее не были оформлены в собственность, и их оформление в собственность происходит прямо перед сделкой.
Большинство сделок совершается по рыночной стоимости, которая указана в договоре купли-продажи.
В Московском регионе, в частности, рыночная стоимость выше кадастровой. Однако продавцам необходимо обязательно учитывать кадастровую стоимость объекта и рассчитывать, сколько составляет 70% от нее.
«Если кадастровая стоимость объекта выше рыночной, необходимо ее оспорить, скорректировать. Для этого обращаются в специальную комиссию или суд. Если этого не сделать, то сумма налога для оплаты будет очень значительной», — отмечает риелтор.
Основные риски возникают у тех, кто не запрашивает свежую выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) при продаже объекта или не сравнивает цену продажи с реальной кадастровой стоимостью.
Налог начисляется, отмечает он, на фактически полученный доход, поэтому важна кадастровая стоимость объекта на момент его продажи — фактической передачи денег от покупателя продавцу.
Случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной, нередки.
Это объясняется тем, что при кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности недвижимости, уникальные характеристики.
Не исключается и проблема с квалификацией специалистов.
После каждой кадастровой оценки происходит оспаривание результатов. За минувший год в судах по всей России инициировано 7879 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 14 134 объектов недвижимости. Из них 4200 исков направлены юридическими лицами, а 3600 — физическими. Судами было рассмотрено 3624 иска, и по 3309 требования истцов были удовлетворены.
Самый простой вариант — проверить кадастровую стоимость своей недвижимости через МФЦ, Росреестр или через портал госуслуг, и в случае несогласия подать заявление на оспаривание в уполномоченный орган региона, но проще — опять же в МФЦ или на портале госуслуг.
Для оспаривания нужны выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, копия документа о правах на недвижимость и отчет об оценке рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость недвижимости редко совпадает с рыночной, отмечали ранее эксперты Роскачества.
Для определения кадастровой специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населенном пункте, площадь жилья.
Соответственно, две квартиры одного типа в одном доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было более десяти лет, а из окон видна промзона. Но эти нюансы, напротив, учитываются при определении рыночной стоимости жилья, по которой квартиру можно продать.
Как уменьшается налог
Как это работает. Если собственник владел имуществом определенный срок, установленный налоговым кодексом, а потом решил продать, то он не обязан подавать декларацию и платить НДФЛ. При этом сумма дохода не имеет значения.
Период, по истечении которого не будет налога, называют минимальным сроком владения. Он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от вида имущества и некоторых нюансов.
С движимым имуществом все просто: минимальный срок владения всегда составляет 3 года.
Например, машину купили 19 августа 2020 года. Значит, с 19 августа 2023 года ее можно продать без налога и декларации.
С недвижимостью сложнее: там срок зависит от способа приобретения, года покупки и даже количества объектов в собственности.
Минимальные сроки владения недвижимостью
Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
---|---|
Объект перешел по наследству | Через 3 года |
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
Получен в результате приватизации | Через 3 года |
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Как использовать. Обычно налоговая инспекция контролирует только продажу недвижимости и автомобилей. О сделках по продаже другого имущества она просто не знает, а проконтролировать это сложно. Продажами смартфонов и диванов инспекция не очень интересуется — дальше станет понятно почему.
Если прошел срок минимального владения, то при продаже имущества просто ничего не нужно делать. Налоговой не надо специально сообщать о сделке и доказывать, что вы не обязаны платить НДФЛ. Но иногда возникают вопросы.
- Например, в собственности была одна комната, а потом собственник выкупил еще одну, зарегистрировал право собственности на всю квартиру и через год продал ее. В этом случае срок владения считается с даты покупки первой комнаты, а не второй. Но налоговая может не разобраться в этих хитросплетениях и просто увидит, что продан объект, который по документам перешел в собственность год назад.
- Продавцу придет письмо: вы, мол, продали недвижимость, мы все видим, не забудьте подать декларацию и заплатить налог. Но это уведомление еще не означает, что вы что-то должны государству. В спорных ситуациях достаточно просто написать пояснение и приложить подтверждающие документы.
Ваш комментарий будет первым